o que é propriedade fracionada?
É o percentual de uma parte de um ativo muito caro. O dono da fração ou cota desse ativo que pode ser ¼, 1/8 ou 1/10. Tudo irá variar do ativo, da empresa que opera e do contrato a ser assinado. Existe muitas variações. Seria a divisão do uso das partes. Propriedade Fracionada já é uma modalidade muito utilizada nos Estados Unidos e começa a ser divulgada no Brasil.
PROPRIEDADE FRACIONADA: NOVA MODALIDADE PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DE VERANEIO
João Francisco Regos - 28/04/2009
Em épocas de instabilidade econômica —em que qualquer investimento corre o sério risco de se transformar rapidamente em custo— a aquisição do imóvel de veraneio parece uma realidade distante para a maioria das pessoas. Aqueles que se deparam com uma oferta desta natureza, se vêm, na verdade, diante de uma série de dúvidas.
Primeira delas: como tornar real o sonho da segunda casa com um investimento que não nos comprometa? Segunda: vale o esforço para ter um lugar que utilizaremos somente três ou quatro vezes por ano? Terceira: é compensável o desgaste gerado com a manutenção desse imóvel, muitas vezes sendo necessária a contratação de um caseiro? E como lidar com a irritação ao chegar na casa de veraneio e ainda precisar limpá-la e arrumá-la?
Uma resposta pode estar na propriedade fracionada. Esse recurso permite que uma pessoa, juntamente com outras, seja titular de um direito real sobre determinado imóvel (a tão sonhada segunda casa). O fato de compartilhar deste direito, porém, não impede o uso exclusivo em determinados períodos, observadas as regras para o fracionamento do tempo de utilização. A grande diferença, quando comparamos esta estrutura com o time-sharing (tempo compartilhado), reside no fato da existência do direito de propriedade sobre o imóvel (ainda que sobre uma fração apenas).
Assim, o investimento para a aquisição de uma segunda casa pode ser viável. Já que não se trata da aquisição de um imóvel, mas sim, de parte dele, é possível comprar uma propriedade, ainda que não integralmente, e ao mesmo tempo desfrutar de toda ela com exclusividade. Trata-se de um sistema vantajoso para o construtor, que viabiliza imóveis de melhor qualidade e valor maior com a certeza de ter a venda facilitada; e para o comprador, que terá acesso a um imóvel que, em outra circunstância, não estaria ao seu alcance.
E as demais preocupações? Como lidar com elas, ainda mais no caso de uma propriedade dividida com terceiros? Já existem empresas especializadas no gerenciamento deste tipo de propriedade. Toda a relação com estas empresas é formalizada em contratos que garantem ao proprietário a tranqüilidade na manutenção do imóvel. Tal cuidado pode incluir a obrigação de guarda dos itens pessoais (tais como lençóis e objetos de decoração como porta-retratos e outros bens pessoais) e a colocação destes itens antes da chegada de cada proprietário. Dessa forma, é mantido o sentimento de que a propriedade é exclusiva.
Em alguns casos há até a possibilidade se trocar o período de uso da propriedade pelo de outras (mesmo que em outros países). Empresas especializadas já oferecem este tipo de intercâmbio no Brasil.
Vale lembrar que nosso ordenamento jurídico prevê todos os fundamentos necessários para a implantação e gozo da propriedade nestas condições. Outros Países adotaram formas distintas. A França, pioneira neste tipo de operação, dá ao empreendimento a natureza jurídica societária e obrigacional. A Espanha já lhe concede o direito de natureza jurídico-real, sendo o tempo de uso um fato diferenciado. Portugal o trata como um direito real de habitação periódica.
Ao se analisar a questão no Brasil depara-se com os princípios previstos na Constituição Federal. O artigo 5º, inciso XXII determina expressamente que a propriedade atenderá à sua função social. Já o artigo 170 dispõe que a ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, terá por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados, entre outros princípios, o da propriedade privada.
Nosso Código Civil, como não poderia deixar de ser, assegura ao proprietário a faculdade de usar e gozar do bem, devendo exercê-lo em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais. Ele também já contém disposições que permitem a aplicação do conceito. A constituição de condomínio ordinário parece-nos a melhor opção para regular a propriedade e sua utilização.
Nada há a limitar, portanto, a segurança jurídica que todos (sejam elas empreendedores, construtores e adquirentes) buscam principalmente tratando-se de conceito ainda não amplamente difundido. Basta-nos ser criativos e utilizar as ferramentas que já temos à mão.
Como se vê, o sonho da segunda casa pode se concretizar de forma mais fácil do que imaginamos.
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